Determinados trámites ante un ayuntamiento o concello no necesitan un proyecto completo de arquitectura, pero sí requieren presentar documentación técnica redactada y firmada por un técnico competente.
En Arquitecto Técnico Galicia realizo memorias técnicas para actividades, locales, pequeñas actuaciones y otros trámites administrativos en los que sea necesaria la intervención de un arquitecto técnico.
El objetivo es estudiar previamente qué solicita la Administración, comprobar las condiciones del inmueble o actuación y preparar la documentación técnica necesaria para poder tramitar correctamente el expediente.
¿Qué es una memoria técnica?
Una memoria técnica es un documento que describe una actividad, obra o actuación y justifica técnicamente que cumple las condiciones exigibles para su tramitación.
Dependiendo del caso, puede incorporar descripción del inmueble, actividad prevista, superficies, distribución, fotografías, planos, cumplimiento de normativa urbanística, accesibilidad, protección contra incendios, salubridad, instalaciones u otras condiciones técnicas.
No existe una única memoria válida para todos los casos.
El contenido dependerá del tipo de actuación, del inmueble, de la actividad que se pretenda desarrollar y de la documentación exigida por el concello correspondiente.
Por ello, antes de comenzar el trabajo es importante comprobar qué procedimiento administrativo corresponde realmente y qué documentación debe acompañarlo.
Memorias para apertura y actividad de local comercial
Uno de los trabajos más habituales es la preparación de documentación técnica para comenzar una actividad en un local comercial.
Aunque coloquialmente se sigue hablando de licencia de actividad o licencia de apertura, en Galicia muchas actividades se tramitan actualmente mediante comunicación previa.
En estos procedimientos el titular comunica al concello el inicio de la actividad y aporta la documentación necesaria para acreditar que el establecimiento cumple las condiciones técnicas y administrativas aplicables.
Dependiendo de la actividad y del local, puede ser necesario preparar una memoria técnica en la que se describan cuestiones como la distribución, superficies, uso de cada estancia, accesibilidad, evacuación, protección contra incendios, ventilación, instalaciones, condiciones higiénicas o compatibilidad con el uso urbanístico.
No obstante, no todas las actividades tienen la misma tramitación. Algunas pueden requerir documentación adicional, autorizaciones sectoriales, tramitación ambiental o incluso un proyecto técnico.
Por eso, antes de redactar la memoria se estudia el caso concreto.
¿Qué tipo de memorias puede realizar un arquitecto técnico?
Dentro de las competencias profesionales del arquitecto técnico pueden existir numerosas situaciones en las que sea necesario redactar una memoria, documentación técnica o proyecto de alcance limitado.
Entre los trabajos que pueden estudiarse se encuentran:
- Memorias para comunicaciones previas de actividad.
- Documentación técnica para apertura de determinados establecimientos.
- Memorias descriptivas de actividades inocuas o de escasa incidencia.
- Memorias para pequeños locales comerciales, oficinas y determinados establecimientos de servicios.
- Documentación de reformas interiores que no requieran un proyecto de edificación completo.
- Memorias para redistribuciones interiores.
- Memorias y planos para acondicionamiento de locales.
- Justificación técnica de accesibilidad.
- Justificación de determinadas condiciones de seguridad y evacuación.
- Documentación relacionada con protección frente a incendios cuando forme parte del ámbito del encargo.
- Memorias para determinadas obras sometidas a comunicación previa.
- Documentación técnica solicitada por un concello para completar o subsanar un expediente.
- Memorias descriptivas y gráficas del estado actual de un inmueble.
- Documentación para determinadas legalizaciones o regularizaciones cuando sean técnicamente viables y entren dentro de las atribuciones profesionales.
- Memorias relacionadas con pequeños cambios o actuaciones en locales existentes.
- Planos técnicos necesarios para acompañar solicitudes, comunicaciones o expedientes administrativos.
Esta relación es orientativa. La posibilidad de realizar cada trabajo debe estudiarse individualmente atendiendo tanto al objeto de la actuación como a las competencias profesionales exigibles.
Memoria técnica para un local sin obras
Un caso especialmente habitual es el de una persona que alquila o compra un local que ya se encuentra acondicionado y quiere iniciar una nueva actividad sin realizar obras importantes.
Aunque no haya obras, esto no significa necesariamente que no sea necesaria documentación técnica.
Puede ser necesario comprobar, entre otros aspectos, que el uso es compatible urbanísticamente, que las dimensiones y distribución del establecimiento son adecuadas, que se cumplen las condiciones de accesibilidad aplicables, que existen recorridos de evacuación suficientes y que el local reúne las condiciones de seguridad y salubridad necesarias.
Tras realizar estas comprobaciones puede prepararse la documentación técnica necesaria para acompañar la comunicación o solicitud correspondiente.
Memorias para pequeñas obras y reformas
También existen intervenciones que requieren documentación técnica pero cuyo alcance no justifica necesariamente la redacción de un proyecto completo.
Puede ocurrir, por ejemplo, en determinadas reformas interiores, acondicionamientos, modificaciones de distribución u otras actuaciones de alcance limitado.
En estos casos se analiza primero qué régimen establece el concello: comunicación previa, licencia urbanística u otro procedimiento.
La memoria puede incorporar una descripción detallada de las actuaciones, mediciones, presupuesto, planos del estado actual y reformado, fotografías y las correspondientes justificaciones normativas.
¿Una memoria técnica sustituye siempre a un proyecto?
No.
Esta diferencia es muy importante.
Una memoria técnica no puede utilizarse para evitar la redacción de un proyecto cuando la legislación exige que exista un proyecto técnico.
Hay actuaciones que, por su entidad, uso, afección estructural, protección patrimonial, cambio de uso, características constructivas o legislación sectorial aplicable, requieren un proyecto completo.
Por eso no trabajo partiendo de la premisa de que “con una memoria es suficiente”.
Primero se determina qué documentación exige realmente la actuación y, posteriormente, se propone al cliente la solución adecuada.
Si basta con una memoria, se prepara una memoria.
Si es necesario un proyecto técnico y entra dentro de mis atribuciones profesionales como arquitecto técnico, se puede estudiar su redacción.
Y si el trabajo requiere necesariamente la intervención de otro profesional competente, se informa al cliente antes de comenzar el expediente.
Subsanaciones y requerimientos del concello
Es bastante habitual recibir una notificación municipal solicitando documentación adicional para continuar la tramitación de un expediente.
En esos casos también puedo estudiar el requerimiento y preparar la documentación técnica necesaria para contestarlo.
El primer paso consiste en revisar el expediente y determinar exactamente qué está solicitando el técnico municipal.
En muchas ocasiones no es necesario rehacer completamente la documentación, sino aportar planos, completar una justificación normativa, corregir determinadas superficies, aclarar el uso previsto o preparar una memoria complementaria.
Comprobación previa antes de alquilar un local
Si estás pensando en alquilar o comprar un local para desarrollar una actividad, también es recomendable realizar una consulta técnica antes de firmar el contrato.
Que anteriormente existiera una actividad en un establecimiento no significa necesariamente que cualquier nueva actividad pueda implantarse en las mismas condiciones.
Antes de comprometerse puede resultar muy útil comprobar la compatibilidad urbanística del uso, las condiciones del local y las posibles actuaciones necesarias para poder desarrollar la actividad.
Esto permite conocer con antelación si será necesario realizar obras, adaptar un aseo, mejorar la accesibilidad, modificar instalaciones o solucionar otras deficiencias.
Cada concello puede solicitar documentación diferente
Aunque existe normativa autonómica y estatal común, la tramitación concreta puede variar según el municipio, el planeamiento urbanístico y el tipo de actividad.
Por este motivo, para preparar una memoria técnica reviso tanto la normativa general aplicable como los requisitos del concello en el que se encuentra el inmueble.
Cuando sea necesario también pueden estudiarse las ordenanzas municipales, planeamiento urbanístico, protección patrimonial y otras afecciones específicas de la parcela o edificio.
Normativa técnica aplicable
Una memoria técnica no consiste simplemente en describir el local.
Cuando resulte aplicable, es necesario comprobar y justificar diferentes exigencias técnicas y urbanísticas.
Según el tipo de actuación pueden intervenir el Código Técnico de la Edificación, normativa de accesibilidad, normativa urbanística autonómica y municipal, protección contra incendios, instalaciones, normativa sanitaria, patrimonio, medio ambiente u otras disposiciones sectoriales.
El alcance de cada justificación dependerá siempre de la actividad y de las características del inmueble.
Memorias técnicas realizadas por arquitecto técnico en Galicia
Si un concello te ha solicitado una memoria técnica, planos, certificado o documentación redactada por técnico competente, puedes enviarme el requerimiento o indicarme el trámite que quieres realizar.
También puedes consultarme antes de iniciar una actividad si todavía no sabes exactamente qué documentación necesitas.
Estudiaré la actuación, el inmueble y las exigencias del municipio para determinar qué procedimiento corresponde y qué documentación técnica es necesaria.
Realizo memorias técnicas y documentación para trámites municipales en Galicia, tanto para particulares como para autónomos, empresas y propietarios de locales.
El objetivo es sencillo: preparar únicamente la documentación técnica que realmente necesita el expediente y evitar tanto presentar documentación insuficiente como encargar un proyecto más complejo de lo necesario.