Comprar una vivienda es probablemente una de las decisiones económicas más importantes que tomamos. Sin embargo, muchas compraventas se realizan después de una o dos visitas relativamente rápidas, en las que resulta complicado detectar problemas constructivos, humedades, fisuras, defectos de ejecución o determinadas patologías que pueden terminar suponiendo un gasto importante después de la compra.
El servicio de informe precompra de Arquitecto Técnico Galicia está pensado precisamente para aportar una visión técnica del inmueble antes de tomar la decisión definitiva.
Por 350 € (iva incluido), el servicio incluye una visita completa al inmueble realizada por un arquitecto técnico y la elaboración posterior de un informe, en el que se recogen los principales aspectos observados durante la inspección.
¿Qué es un informe precompra?
Un informe precompra es una revisión técnica del estado aparente de una vivienda o inmueble antes de formalizar su adquisición.
Durante la visita se realiza una inspección visual de los principales elementos accesibles de la vivienda, prestando especial atención a posibles defectos constructivos, patologías o circunstancias que puedan afectar al uso del inmueble o generar futuras inversiones.
Entre otros aspectos, durante la inspección se pueden revisar:
- Estado general de paredes, techos y pavimentos.
- Presencia de fisuras o grietas visibles.
- Humedades, condensaciones o indicios de filtraciones.
- Estado aparente de fachadas, terrazas o cubiertas cuando resulten accesibles.
- Carpinterías exteriores e interiores.
- Acabados y revestimientos.
- Distribución y estado general de baños y cocina.
- Indicios visibles relacionados con instalaciones.
- Posibles reformas realizadas en la vivienda.
- Elementos que puedan requerir reparación, mantenimiento o una revisión más especializada.
El objetivo es que el comprador tenga más información antes de adquirir el inmueble y pueda valorar con mayor criterio tanto su estado como las posibles actuaciones que podrían ser necesarias después de la compra.
Precio: Visita técnica + informe por 350 € (IVA incluido)
El servicio tiene un precio de 350 € (IVA incluido) e incluye dos partes.
En primer lugar, se realiza una visita completa al inmueble, durante la cual se inspeccionan visualmente las zonas accesibles y se toman las fotografías y anotaciones necesarias.
Posteriormente se prepara un informe de precompra, donde se reflejan las principales observaciones realizadas durante la visita, los defectos o patologías aparentes detectados y las consideraciones técnicas que puedan resultar relevantes para el comprador.
Se trata de una inspección visual, por lo que no incluye ensayos destructivos, catas, pruebas de laboratorio ni desmontaje de elementos constructivos.
Si durante la visita se detecta algún problema que requiera una investigación más profunda, también se puede recomendar al comprador realizar pruebas adicionales o consultar a un técnico o instalador especializado antes de cerrar la operación.
Un informe precompra no es un informe pericial
Es importante diferenciar claramente ambos servicios.
El informe precompra no es un informe pericial ni está planteado como documento para iniciar reclamaciones judiciales.
Su finalidad es ayudar al comprador a conocer mejor el inmueble y disponer de una valoración técnica previa a la compra.
Un informe pericial tiene un alcance diferente. Normalmente implica estudiar de manera específica determinadas patologías, daños, responsabilidades o conflictos constructivos y puede estar destinado a utilizarse dentro de una reclamación, procedimiento judicial o negociación entre las partes.
Ese tipo de trabajo puede llevar asociadas mayores responsabilidades profesionales, cobertura específica del seguro de responsabilidad civil, ratificación del informe, asistencia a juicio o intervención como perito.
Por este motivo, el servicio de 350 € corresponde exclusivamente a un informe técnico precompra y no incluye actuaciones periciales, defensa del informe ante terceros ni asistencia a procedimientos judiciales.
Si posteriormente fuese necesario realizar un informe pericial, se estudiaría el caso y se prepararía un presupuesto independiente.
¿Para quién está pensado este servicio?
El informe precompra resulta especialmente útil cuando estás valorando comprar una vivienda de segunda mano, una casa antigua o un inmueble reformado y quieres contar con la opinión de un técnico antes de comprometer una cantidad importante de dinero.
También puede ser interesante cuando durante las visitas aparecen dudas sobre determinadas grietas, humedades, reformas, desniveles o elementos constructivos y quieres saber si deberían condicionar tu decisión de compra.
En muchas ocasiones, una pequeña inversión antes de comprar puede ayudar a detectar actuaciones que posteriormente podrían representar varios miles de euros.
Además, conocer estos problemas antes de firmar puede proporcionar información útil para valorar correctamente el precio del inmueble o negociar determinadas condiciones de la compraventa.
Posibilidad de descuento grabando la visita
Algunas inspecciones pueden utilizarse también para crear contenido divulgativo sobre construcción, rehabilitación y patologías de edificios para las redes sociales de Arquitecto Técnico Galicia.
Por ello, existe la posibilidad de obtener un descuento sobre el precio del informe precompra si el cliente autoriza expresamente la grabación de la visita y la utilización del contenido en redes sociales.
La grabación se acordará previamente con el cliente y su realización estará siempre condicionada a su consentimiento y al del dueño del inmueble.
Esta opción permite mostrar mediante casos reales qué aspectos conviene comprobar antes de comprar una vivienda y ayuda a otros compradores a conocer problemas constructivos que pueden pasar fácilmente desapercibidos durante una visita convencional.
¿Estás pensando en comprar una vivienda en Galicia?
Si estás valorando adquirir una vivienda y quieres conocer mejor su estado antes de tomar una decisión, puedes solicitar una visita técnica precompra con arquitecto técnico.
Por 350 € tendrás una inspección completa del inmueble y un informe posterior con las principales observaciones realizadas durante la visita.
Comprar con más información permite tomar mejores decisiones y, sobre todo, conocer de antemano qué estás comprando.
¿Cuándo conviene hacer una inspección precompra?
Lo ideal es realizar la inspección cuando ya existe un interés real por la vivienda, pero antes de asumir un compromiso económico difícil de recuperar.
Siempre que sea posible, conviene revisar el inmueble antes de firmar un contrato de arras o de cerrar definitivamente la compraventa. De esta forma, si durante la visita se detectan problemas relevantes, el comprador todavía puede valorar su importancia, solicitar información adicional o tenerlos en cuenta antes de tomar una decisión.
También puede ser útil realizar la inspección después de haber hecho una oferta, siempre que la operación todavía permita revisar el estado real de la vivienda antes de formalizar la compra.
El objetivo no es retrasar la operación, sino disponer de información técnica en un momento en el que todavía pueda influir en la decisión.
Si ya has realizado el contrato de arras, es útil también si ves algo raro que no hubieras visto antes, porque si detectamos algún fallo constructivo grave, se podría solicitar la devolución de las arras.
¿Qué revisar antes de comprar una casa antigua?
En una vivienda antigua es especialmente importante analizar no solo su estado actual, sino también el mantenimiento que puede requerir a corto y medio plazo.
Durante la inspección se presta especial atención a elementos como la estructura visible, fisuras y grietas, cubiertas, fachadas, humedades, carpinterías, instalaciones accesibles, saneamiento y posibles reformas realizadas a lo largo de los años.
Una vivienda puede encontrarse en uso y aparentemente en buen estado, pero presentar elementos envejecidos que exigirán actuaciones futuras.
El objetivo de la inspección es ayudar al comprador a conocer mejor qué está adquiriendo y qué actuaciones podrían ser necesarias después de la compra.
¿Se revisa lo mismo en una casa que en un piso?
No. El enfoque de la inspección cambia en función del tipo de inmueble.
En una vivienda unifamiliar
Además del interior de la vivienda, es importante observar el entorno inmediato y los elementos propios de la parcela.
Según las características del inmueble, durante la visita pueden revisarse aspectos como:
- fachadas;
- cubierta;
- encuentros con el terreno;
- muros exteriores;
- porches y terrazas;
- zonas exteriores;
- pendientes del terreno;
- humedades procedentes del terreno;
- saneamiento visible;
- construcciones auxiliares.
El entorno puede aportar información importante sobre el origen de determinadas patologías. Una humedad interior, por ejemplo, puede estar relacionada con la pendiente exterior, el terreno, una terraza o un encuentro defectuoso con la fachada.
En un piso
En una vivienda situada dentro de un edificio no basta con observar únicamente el interior del inmueble.
Siempre que sean accesibles y resulte relevante para la inspección, también se presta atención al estado general del edificio y de sus elementos comunes visibles.
Pueden resultar importantes cuestiones como:
- fachadas;
- cubierta;
- portales y zonas comunes;
- estructura visible;
- bajantes;
- terrazas;
- patios;
- ascensores;
- estado general de conservación del edificio.
El comprador de un piso adquiere también una participación en los elementos comunes del edificio, por lo que determinadas actuaciones futuras pueden afectar económicamente a todos los propietarios.
La inspección precompra no sustituye una revisión integral del edificio ni una ITE o IEE, pero puede ayudar a detectar señales que convenga investigar antes de realizar la compra.
¿Puede el informe ayudar a negociar el precio de la vivienda?
Sí, en muchos casos.
El objetivo principal de una inspección precompra es conocer mejor el estado del inmueble antes de tomar una decisión. Sin embargo, los problemas detectados también pueden aportar información útil a la hora de valorar si el precio solicitado es razonable.
Por ejemplo, durante la visita pueden aparecer cuestiones como:
- una cubierta próxima a necesitar reparación;
- humedades;
- carpinterías deterioradas;
- instalaciones antiguas;
- fisuras;
- acabados en mal estado;
- reformas pendientes;
- problemas de mantenimiento.
La existencia de estas circunstancias no significa necesariamente que no deba comprarse la vivienda.
En muchos casos simplemente permite al comprador incorporar esos costes futuros a su decisión económica y, si lo considera oportuno, utilizarlos como argumento durante la negociación.
¿Merece la pena pagar por una inspección antes de comprar una vivienda?
La compra de una vivienda supone normalmente una de las decisiones económicas más importantes para una familia.
Una inspección precompra permite incorporar una opinión técnica independiente antes de cerrar la operación.
En una vivienda que se encuentra en buen estado, el informe puede aportar tranquilidad y confirmar que no se han observado incidencias relevantes durante la visita.
Cuando existen problemas, puede permitir identificarlos antes de comprar y valorar su posible repercusión.
Además, si los problemas no son graves pueden servir como argumento de negociación, mientras que si sí lo son, evitarás cometer un error que puede afectarte durante largos años.
Una reparación de cubierta, un problema de humedad, una instalación obsoleta o determinadas actuaciones de mantenimiento pueden representar un coste muy superior al precio de la inspección.
Por eso, el valor del informe no depende únicamente de encontrar defectos, sino de disponer de más información antes de tomar una decisión económica importante.
¿Puede una inspección precompra detectar todos los defectos de una vivienda?
No.
Una inspección precompra se basa fundamentalmente en una revisión visual de los elementos accesibles de la vivienda.
No se realizan catas, desmontajes ni ensayos destructivos, por lo que existen elementos que no pueden comprobarse directamente durante una visita convencional.
Por ejemplo, pueden existir problemas en:
- tuberías empotradas;
- impermeabilizaciones ocultas;
- elementos situados detrás de trasdosados;
- instalaciones no accesibles;
- partes de la estructura cubiertas por acabados;
- elementos enterrados;
- defectos ocultos detrás de muebles o revestimientos.
El informe recoge las incidencias que pueden identificarse mediante inspección visual y los indicios que puedan justificar comprobaciones adicionales.
Cuando durante la visita aparece una señal que no puede analizarse suficientemente de forma visual, se recomienda realizar las comprobaciones necesarias antes de continuar con la compra.
¿Puede una inspección precompra detectar vicios ocultos?
Una inspección precompra puede ayudar a detectar defectos, patologías o indicios de problemas antes de adquirir una vivienda, pero no puede garantizar que se identifiquen todos los posibles vicios ocultos.
Por definición, determinados defectos pueden encontrarse en zonas que no son visibles o accesibles durante una inspección.
Sí pueden aparecer señales que permitan sospechar de la existencia de un problema.
Por ejemplo:
- manchas de humedad;
- fisuras;
- deformaciones;
- revestimientos recientemente reparados;
- olores;
- condensaciones;
- desniveles;
- deterioros localizados.
Cuando existen indicios de este tipo, pueden recomendarse comprobaciones adicionales antes de realizar la compra.
Por tanto, el objetivo de la inspección no es certificar que una vivienda está completamente libre de defectos ocultos, sino reducir la incertidumbre y proporcionar al comprador una valoración técnica de los elementos que pueden revisarse.
¿Se puede valorar el aislamiento y el confort de una vivienda durante la visita?
Durante una inspección visual pueden observarse determinados aspectos relacionados con el aislamiento, el confort y el comportamiento de la vivienda, aunque no se realiza una auditoría energética completa.
Pueden valorarse aspectos como:
- tipo y estado de las carpinterías;
- acristalamientos;
- presencia aparente de aislamiento;
- condensaciones;
- humedades;
- ventilación;
- orientación;
- cerramientos;
- posibles puentes térmicos visibles.
En viviendas antiguas puede resultar especialmente útil conocer el estado de estos elementos, ya que pueden influir tanto en el confort como en los futuros gastos de calefacción o refrigeración.
La inspección no sustituye a un certificado energético ni a un estudio térmico específico, pero puede ayudar a identificar situaciones que convenga tener en cuenta antes de comprar.
¿Qué ocurre si durante la inspección aparece un problema importante?
Si durante la visita se detecta una incidencia relevante, esta se analiza dentro de las posibilidades de una inspección visual y se incorpora al informe.
Siempre que sea posible se explica:
- qué se ha observado;
- qué elementos pueden estar afectados;
- cuál puede ser su importancia;
- si conviene realizar alguna comprobación adicional;
- y qué tipo de intervención puede ser necesaria.
En ocasiones será posible realizar una valoración suficientemente clara durante la propia visita.
En otros casos, el problema puede requerir pruebas adicionales, una apertura, una revisión especializada o documentación complementaria.
El objetivo es que el comprador conozca la existencia del problema antes de formalizar la compra y pueda decidir cómo actuar con esa información.
¿Qué ocurre si después de la inspección decido no comprar la vivienda?
También puede ser un buen resultado.
El objetivo del informe precompra no es justificar la compra de la vivienda ni recomendar al cliente que la adquiera. Su finalidad es aportar información técnica independiente para ayudar a tomar una decisión.
Después de la inspección pueden darse distintas situaciones.
Puede comprobarse que la vivienda se encuentra en un estado razonable y que los problemas existentes son asumibles.
Puede ser necesario tener en cuenta determinadas reparaciones o actuaciones futuras.
Puede aparecer información útil para negociar el precio.
Y también puede ocurrir que los problemas detectados hagan que el comprador reconsidere la operación.
La decisión final siempre corresponde al comprador.
La función del técnico es ayudarle a tomarla con más información sobre el estado real del inmueble.
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